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  • 惨淡!香港房地产市场响起 “警报”
  • 日期:2019-09-21   点击:   作者:admin   来源:未知   字体:[ ]

  自6月以来,香港发生的示威活动持续升级,香港消费力疲弱,市场投资信心不足,这打击着香港房地产业的每一环。

  香港地产市场的各个环节已响起 “警报”:土地拍卖市场遇冷,四大地产发展商的市值合计已蒸发1320亿港元,旗下豪宅项目延售;一、二手房交易量和金额都创半年新低,不少二手房业主大幅折价才能抽身离场。

  市道惨淡,地产代理公司也难“揾食”,房地产中介面临“饭碗”不保的就业危机;而在租赁市场方面,商铺、写字楼的租金都在下跌,不少业主低价放租。更有港媒指出,香港地产市场的低迷,导致投资热钱正在外流。

  据港媒报道,7月中旬,香港启德新一块跑道区住宅地,仅接获4份标书。相比早前的数据,标书数量骤减一半。这块地最后由会德丰(、嘉华国际(0173.HK)及中海外(0688.HK)合组的财团,以127.398亿元投得,折合每方尺楼面地价11842元,较市场估值下限1.3万元还要低9%。与今年3月推出,位于相邻地段的启德4B区1号地块相比,尺价下跌了13%,创下区内两年半新低。

  南都记者统计发现,6月9日至近期最低位9月3日期间,香港4大地产发展商——长江实业集团(01113.HK)、恒基地产集团(00012.HK)、新鸿基地产(00016.HK)和新世界发展(00017.HK)的市值共计蒸发了1320亿港元。

  其中,长实集团从59.95港元/股跌至51.75港元/股,跌逾13.7%;恒基地产从41.2港元/股跌至35.60港元/股,下跌近13.6%;新鸿基地产从128.9港元/股下跌至107.90港元/股,下跌16.3%;新世界发展从11.96港元/股下跌至9.63港元/股,下跌19.5%。

  市场环境不好,长实集团和新鸿基地产均决定延迟销售新的豪宅项目。8月14日,长江实业集团表示,估价115亿港币、位于波老道21号的豪宅项目原预计8月开始预售,但目前香港的氛围难以销售豪宅,只能延后。新鸿基地产的港岛西半山豪宅CENTRAL PEAK新盘同样暂时搁置。此外,资本策略地产(0497.HK)旗下港岛渣甸山白建道豪宅、乐声电子大潭道海景别墅都还按兵不动。

  有媒体报道,香港地产市场冷清,投资热钱却涌向了泰国房地产市场。据彭博社报道,曼谷房地产开发商巨头白玉兰集团总裁吉林(Keerin Chutumstid)表示,8月初刚推出市场的一个位于曼谷的52层项目,至8月中旬已有约四成公寓单位被订购,来自内地及香港的买家占多数。

  对此,包括新鸿基、会德丰、恒基兆业、恒隆等地产商在媒体上两度发声,谴责不断升级恶化的暴力行为和破坏事件,指本港经济自年初已出现下行压力,暴力冲突持续,令情况雪上加霜,希望香港尽快回归安宁与法治。

  大型地产商的掌舵人也纷纷站出来发声。长江和记实业主席李泽钜在媒体上表示,对于暴力行为对香港的影响深表关注,并表示希望事情可以和平解决。恒隆集团(0010.HK)董事长陈启宗更坦言,旗下商场有租户暂停营运,希望事件能尽快平息。

  据香港差饷物业估价署最新数据,截至7月份,私人住宅售价指数报394.4点,较6月份的394.8点再跌0.01%,连续第二个月回落,较5月份历史高位的397.3点回落0.72%。

  香港土地注册处9月3日发布的数据显示,8月份全港整体物业共录5159宗买卖登记(包括住宅、工商铺、纯车位及其他等等),创六个月新低,按月及按年分别减少19.1%及22.9%。整体物业登记总值相应再跌21.4%,仅录得424.4亿元,量值均创下6个月新低及年内次低。

  而对比6月,送交注册的所有种类楼宇买卖合约共6211份,再往前一个月,楼宇买卖注册量高达10353宗。

  8月3日,乱港分子发起游行,队伍由大角咀走至旺角,再兵分三路至尖沙咀、红磡及黄大仙聚集和示威,令交通一度陷入瘫痪;8月4日,乱港分子再次举行将军澳“反送中”游行,管家婆平特藏宝图世界知名的啤酒品牌公,当晚大批人士占领铜锣湾。

  与此同时,地产代理商中原地产表示,8月3至4日该行10大蓝筹屋苑中8个录得“0成交”。另外两家地产代理商利嘉阁地产及美联物业的10大蓝筹屋苑则分别录得4宗及3宗成交。而蓝筹屋苑表现一直被视为香港楼市参考指标。

  此外,二手房市场的交易也明显放缓。根据中原地产数据,二手私人住宅方面,8月份录2663宗及226.4亿元,较7月份2808宗及259.8亿元下跌5.2%及12.8%,宗数连跌4个月,创下6个月新低,近2个月登记量更持续低于3000宗水平。

  据港媒报道,即使是昔日抢手的半新盘,也只有大幅减价才能出售,减幅4%到20%不等。香港置业位于将军澳的半新盘CAPRI,新近减价105万元后,才录得本月首宗二手房成交。原业主4月放盘价为720万元,最后以615万元沽出,减价达14.6%。更有地产商表示,有外籍客人感到近日市况波动,于是将名下物业减价约17%套现回流原居地。

  香港龙头地产代理美联集团(1200.HK)8月28日公布,截至6月30日,半年股东应占溢利为9360万元,按年跌37.8%。同日,另一龙头代理中原集团亦公布,上半年促成总体物业成交额5378亿元,佣金收入92亿元,按年倒退16%,税后盈利5.04亿元,减幅为21%。

  公司业绩不佳,地产中介也面临“饭碗”不保的就业危机。据美联集团住宅部门首席执行官布少明(Sammy Po)介绍,该公司在香港大约有4万名房产中介,而其中20%将面临“淘汰”。美联集团副主席黄静怡则估计,根据下半年预测一手房7000宗交投,折算上半年平均持牌代理人数,则平均每34名代理争1单买卖。

  多家香港地产代理商的研究报告显示,今年4月香港商铺成交量和金额均达到高峰,此后至7月份逐月下降,跌势明显。

  9月4日,美联工商舖资料研究部综合土地注册处资料显示,8月份全港工商舖注册宗数录328宗(剔除10亿元以上内部转让个案),按月下跌25.6%,创自今年3月以来新低;注册金额约40.59亿元,按月急挫33.1%,是自2016年6月以来新低。

  美联工商铺行政总裁黄汉成表示,本港事件持续发酵等因素使得准买家普遍持观望态度,入市步伐审慎,为工商铺交投量带来一定压力。黄汉成预计工商铺交投陷入“冰封”状态, 9月份注册数据将维持低位,在最坏情况下,资金将会出现大规模外逃情况,预期整体工商舖买卖价格于今年或按年下跌15%。

  据港媒报道,一间位于湾仔骆克道揭阳大厦的迷你街铺近日被业主以亏损510万元的价格转让,原业主于2013年以910万元购入,如今以400万元转出。另外,位于香港先达广场一间面积约115平方尺的店铺,系业主于2000年以188万元购入,新近则以175万元易手。

  此外,“玩具大王”蔡志明近期以月租500万元放租PRADA在明年租期满后搬离的商铺,大幅减租44%以吸引新租户。据悉,PRADA决定在2020年租约期满后,关闭在铜锣湾罗素街约1万5000方尺的分店,该店铺月租为900万港元。

  房地产咨询机构仲量联行商铺部的数据显示,近期香港写字楼租赁市场的需求也显得疲弱。截至7月底,甲级写字楼空置率为5.3%,其中中环市场录得56100 平方尺的负吸纳量(空置空间大于新租赁空间),将空置率推升至2.6%的三年高位。写字楼整体市场租金在七月份按月下跌 0.1%。中环和湾仔/铜锣湾市场的租金持续下滑,分别按月下跌 0.2%和 0.1%。


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